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重庆离下一轮涨价只剩半年?便宜的房子,再见!

作者:小编 2020-12-15 17:02:05 来源:

上周,重庆土拍市场丢了一手“王炸”。

观音桥小苑地块将于12月29日上线拍卖,起始楼面地价13018元/㎡。

13018元/㎡,离重庆现任地王的“13549元/㎡”,只差531元/㎡。这块地的位置非常好,超越“13549”就是开发商举牌竞一次价的事。

所以,在很多人眼里,小苑地块已经提前预定了「重庆新任地王」。

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从2017年4月重庆诞生第一块“万元地”开始,现在重庆楼市的土地成交楼面均价已经稳定在“6”字头。

对比2015年2237元/㎡的楼面均价,重庆现在的地价已经很贵了,涨了将近4000元/㎡。

这种形势下,重庆楼市早几年成交的低价地,已经屈指可数。1-2012151F444227.jpg

我们统计了2011年—2018年重庆中心城区成交楼面地价低于3500元/㎡的楼盘。

3500元/㎡,和现在6字头的楼面均价比,妥妥的低价地。

目前还有多少低地价的楼盘在售?主要分布在哪些区域和板块?其中,高层还剩多少?是否有“漏”可捡?

01

我们没有统计到2011年到2018年期间所有地价低于3500元/㎡的楼盘,但尽力统计到大部分。

一共382块土地、包含290个楼盘(一些项目由多个地块组成,本统计未重复计算),只剩93个楼盘还有产品在售,占比32%。1-2012151F530C9.jpg

93个楼盘中,只有63个楼盘在卖住宅,比例不到22%。

这些住宅中,只有32个楼盘在售高层和小高层。剩余61个楼盘,全部是总价较高、偏改善的洋房、大平层或者别墅(此处以在售产品为统计口径,所以产品总量高于楼盘总量)。

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之前铭腾统计过,11月重庆中心城区在售楼盘产品总量是326个。相当于,在售住宅的低地价楼盘,只占19%。

如果细分到产品,比例更低。

11月在售楼盘的产品总量是510个,这其中,在售高层和小高层的低价地楼盘,只占6.3%。

也就是说,现在的重庆楼市里,每100个产品中,只有6个“低地价”。

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之前有机构预测过,重庆的低价地将在“明年上半年卖完”。也就是说,重庆比较便宜的项目也许再过半年就会卖完。尤其是高层、小高层。

当低价地项目卖完之后,剩下的都是地价涨过之后的楼盘。而地价作为房价最主要的成本,到时候重庆房价会不会被拉升、买房成本会不会又增加,可想而知。

我们分区域统计了各个板块在售的「低价地楼盘」,仅供参考。

02

巴南区最多,25个。

包括8个高层、8个小高层、7个洋房、5个别墅、5个商铺。

主要分布在龙洲湾、李家沱、鱼洞、鹿角和界石5个板块,其中鱼洞和李家沱最多,分别有8个、7个低价地项目。

高层和小高层价格很友好,比如云山晓和协信星澜汇,总价仅需70多万,另外华南城高层建面单价仅7500元/㎡。

洋房要比高层贵很多,基本上都在百万以上。

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03

渝北区其次,23个。

包括7个高层、1个小高层、3个洋房、5个别墅、5个商铺、2个公寓。主要分布在照母山、礼嘉、悦来和龙兴。

高层的主力面积在套内约80—100㎡,总价108万起;洋房主力面积在套内约80—140㎡。这里面,龙兴瀚学融府的洋楼总价很低,最低87万起。

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渝北区“低价地”在售产品详情


04

沙坪坝区,10个。

主要集中在西永、双碑—井口,包含了6个高层、1个洋房、2个别墅、2个商铺、1个公寓。

高层价格比前面两个区域贵一些,最便宜的重庆融创文旅城,套内约69㎡的高层最低总价90万起。同样的价格,也可以买华润润西山的洋楼。

商铺价格相当“美丽”,信达滨江蓝庭的商铺最低28万起。

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05

九龙坡区,9个。

石坪桥有4个项目在售,但其中3个项目只有商铺或公寓,仅中粮鸿云有高层在售,建面约94-122㎡。

其余在售住宅的项目基本都在九龙坡的非核心或者非热点板块,比如华岩新城、西彭、白市驿等。

华岩新城中昂别院的高层,价格相当美丽,建面约90㎡、带精装修、总价45万。

西彭首创西江阅的洋房,价格也美丽但位置比较偏,建面约110-128㎡、总价66-88万。

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06

大渡口区,8个。

主要分布于钓鱼嘴、跳蹬、八桥村三个板块。包括3个高层、4个洋房、4个商铺、1个公寓。

最低67万起,可以买琅樾江山套内约59㎡的小高层。洋房要贵一些,只有金科集美阳光和绿地城(听江左岸)两个项目,总价在百万以上。

商铺价格低得诱人,建面约5000元/㎡起,可以买佳兆业滨江新城的商铺。

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07

北碚区,7个。

主要分布在蔡家和歇马,包括3个洋房、2个别墅、1个商铺。

洋房是北碚低价地项目的主力在售产品,建筑面积集中在100—150㎡。中德时光岭的价格最低,建面均价约9700元/㎡。

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08

南岸区,7个。

主要分布在新南湖和茶园,包括2个高层、1个洋房、2个别墅、3个商铺、1个公寓。

高层和别墅项目的价格未在网上公示。洋房只有1个,在中交漫山,套内约106—116㎡、总价约194—277万。

商铺是南岸低价地项目中最多的在售产品类型,建面单价最贵达到28000元/㎡。

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09

江北区,3个。

主要分布在观音桥和寸滩,包括1个高层、1个大平层、2个商铺。

华融现代城套内约54—80㎡的高层,50万起就能入手,刚需可重点考虑。另外一个住宅项目就很贵了,卓越皇后道的大平层建面约180—240㎡,单价达到25000元/㎡。

商铺的价格看起来友好很多,港城印象建面40㎡的商铺,最低100万、最贵120万。

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10

渝中区,1个。

该产品是协信重庆总部城的写字楼,建面约250㎡-10000㎡,单价约13000元/㎡—20000元/㎡。

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11

根据这一次的盘点,现在购房者在更容易在低价地最多的渝北区、巴南区淘到价格比较低的房子。

巴南区,就板块发展前景和成熟程度来说,更推荐巴滨路和龙洲湾。

渝北区,高层、小高层、洋房等,着重关注悦来、空港和龙兴。对于龙兴,还是只推荐用于自住或者为了教育的朋友去买,投资不建议。

另外,如果重庆的低价地项目会在半年后,也就是明年上半年消耗完。那么,重庆楼市即便会有下一轮上涨,更多是受地价成本推动。因为少了低地价项目拉低均价,造成结构性上涨。

而重庆现在的土地市场,不仅拉升了地价,也基本确定了“较低容积率”、“中小体量”的供应模式。产品也往小高层、洋房等偏改善的业态上倾斜。

对刚需来说,以前较高容积率、较大体量的高层项目会越来越少,上车成本也会相应地提高。

没有房的朋友,买房不要等,是我们最真诚的建议。








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